楼市重大利空！开发商要断粮了
发布日期：2018-2-2 浏览：1401
01
流拍！流拍！市场发生逆转
最近的天气让人看不懂。
这几天南方的朋友纷纷在朋友圈晒雪景，北京却成了特例，一点雪花的影子也没见着。
北京不下雪的直接结果，就是催生了一批段子手。
有人分析，北京为什么不下雪，可能有三个原因：第一，下雪指标开始摇号，还没有轮到北京；第二，外地的雪办不了进京证，也进不来；第三，下雪不属于首都核心功能，直接被疏散了。
和天气同样让人看不懂的，还有土拍市场。虽然北京第一场雪还没见影，但土拍市场比下了雪还要冷。
就在昨天，北京出让的3宗住宅地块其中之一，丰台区卢沟桥地块因无人报名流标。这已经是一个月内第3宗住宅地块流标了——5天前，北京四环边白盆窑两宗共有产权地块也是因为无企业报名流标。
爱较真的张大伟数了数北京历年住宅地块的流标情况：2017年2宗，2015年1宗，2014年4宗，2013年1宗，2012年6宗，2011年13宗——除了11年流标数量较多，其他年份都是寥寥无几。可见，今年连续一个月流标3宗住宅地块的情况，实在罕见。
地标流标同样也催生了一批段子手。有人说，北京的土拍地块患上流行性感冒，你流我也流；有人说，别再嫌弃北京房价高了，你买不起北京的房，开发商都买不起北京的地了。
可3年前，相近的时间，相近的地点，明明还是热火朝天的情形啊。
2015年1月7日，白盆窑的一个巨无霸地块被多家房企哄抢，经过了63轮激烈竞争，华润、首开、平安联合体最终以86.25亿夺得，一举刷新了北京总价地王的记录。
3年前，任志强还在举臂高呼：“虽然从全国看，房企整体投资在下行；不过一线城市在回暖！”3年后，任志强的讲话则谨慎、担忧：“2018年房地产投资一定是下降；房地产开发面积会下降；房价下降的城市会越来越多。”
3年时间，北京的楼市上演了一场奇幻的《冰与火之歌》，短短3年，到底发生了什么，让楼市陡然生变？
02
天价罚单之下，银行的好日子一去不返
关于丰台区卢沟桥地块流拍的原因，小午朋友圈的两位大佬展开激烈的辩论。
但是总结下来，大家的观点其实很一致：土地流拍主要是信贷大环境发生变化，开发商融资困难。钱袋子紧张了，拍地就要多掂量。
众所周知，15年、16年全国楼市的上涨，起因于商业银行信贷的推动。市场上放出的大量资金不断被房地产行业吞噬，房价一路攀高。2016年底，央妈觉得这么玩太危险，开始踩刹车，去杠杆。
之后，银监会对各类融资平台进行了严格监控。16年，12月22日，银监会发布了让银行、信托机构闻风丧胆的55号文，《关于规范银信类业务的通知》。《通知》再次重申，“不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域”。
1月13日，银监会发布通知称将在全国范围内深化整治银行业乱象。其中，特别指出，违反房地产行业政策等银行业行为都将被列入重点整治。
面对顶层的最高指示，一些银行依旧低估了监察力度和决心。原本以为，这次就是口头上说说，不会动真格的。但很快，心存侥幸的违规者就付出了巨大代价。
银监会雷厉风行的对融资市场展开调查，并先后依法对违规的浦发银行开出4.62亿罚单，对邮储银行甘肃武威文昌路支行以及其他12家银行业金融机构开出2.95亿元罚单。
银行哭了，信托业也没幸免。新年的第一个月还没过完，万向信托、厦门信托、山东信托、国通信托纷纷被地方银监局处罚，累计罚款达150万元。巨额罚款之下，当前严厉监管的态势可见一斑。
回想往昔，资金链宽松之时，商业银行、信托机构财大气粗，漫天撒钱，赚了个盆满钵满，如今，这种好日子是一去不返了。
03
部分银行暂停开发贷，开发商的日子难过了！
部分银行暂停开发贷的消息牵动人心。不仅开发商关注，地方政府关心，刚需、炒房者也分外关注。
各方都有自己的利益考虑。
开发商担心资金链紧张，被逼降房价；地方政府担心开发商压力大，土地流拍，收入受影响；刚需盼着开发商流动性出问题，房价降一点，起码涨不动；炒房者担心自己刚高位入的市，难道就面临账面亏损，还要承担资金成本？
而银行又是怎么考虑的，是为了响应金融监管的要求，主动控制坏账、去杠杆，还是另有隐情？杠杆游戏觉得，很明显，部分银行暂停开发贷不仅仅是简单的内部风控。
重点是，暂停开发贷会持续多久，还会有更多银行加入吗？如此才好说影响程度。
1、开发商资金链紧张程度，可能比2017年大。除了部分银行暂停受理房地产行业新增授信、暂停房地产开发贷业务外，部分信托公司对地产融资也更趋审慎。
实话实说，2017年开发商资金不算难过。一方面各类融资还不错，另一方面销售回款效率较高。根据央行日前发布的数据，2017年，房产开发贷款余额7万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高9.5个百分点。
可以说，从银行融资角度而言，2017年开发商日子太好过了。现在收紧一点，难道不正常吗？要知道房子不是用来炒的，卖地按说不准用融资来的钱！
2、开发商整体融资成本会提高。随着银行、信托对开发贷的收紧，开发商获得融资的渠道和总额，受到限制。未来，要获得紧缺资金，开发商就不会挑，愿意付出更高的资金成本。
当然，前提是暂停多久，还有多少银行会加入暂停。但无论如何，只要有暂停发生，开发商获得融资的成本，就必然提高。相对银行，去哪找这么便宜的钱？信托、资管、民间借贷成本都是不低的。
那么，接下来……
3、部分城市、楼盘甩货可能加快，部分房子议价空间有望出现。房地产行业对资金需求极大，任何金融机构，别说银行了，收紧对开发商的融资，都会影响到开发商的资金链。
在资金链紧张的情况下，最好的办法就是加快出货。而调控目前整体没松口，开发商要加紧出货，价格松动是不得已的办法。
不过，开发商有大有小，融资渠道和办法、账上现金储备各有不同。如果调控不再加码，融资不再收紧，并不会逼迫每个开发商都甩货。
4、可能倒下一些高杠杆中小开发商，房地产行业集中度进一步提高。这几年，有一个趋势越来越明显，房地产行业集中度在提高。经过这一波周期后，这一趋势更明显，做大几乎是生存的唯一办法。只有大了才不会倒。
上一轮调控周期，部分小开发商倒下。杠杆游戏注意到，这一波调控虽然号称史上最严厉，但2017整体销售和价格并不差，倒下还没怎么出现，接下来呢？洗牌往往会发生。
5、银行开发贷重视保障房、棚改、租赁房的偏好值得关注。注意，2017年，7万亿开发贷余额中，保障性住房开发贷款余额高达3.3万亿元，同比增长32.6%，比上年末低5.7个百分点，全年增加8203亿元。
当然，增量占同期房产开发贷款的61.8%，比上年占比低51.7 个百分点（上年保障性住房开发贷款增量，占同期房产开发贷款增量的113.5%）。而出现这一变化，和基数可能有关，另外对棚改和租赁住房的融资新方向值得注意。
2018年毕竟才刚刚开始，实话说银行手上的额度基本还没怎么用。能暂停多久？不必太悲观。你懂的。只是银行和上面对开发贷投向的偏好，确实会出现变化，这对开发商当然不是好事。
6、暂停房贷，银行和所有金融机构都是赢家。无论什么原因，部分银行暂停开发贷，控制一下节奏，也让市场明白资金成本在提高。下一步无论银行，还是其他通道，提高利率，开发商都得接受。
郭树清上任以来，对银行开出的罚单之多，不用杠杆游戏多说，各位杆友都是看到的。监管收紧、偏严这是大气候，起码也是当下不得已的重拳治标。否则，各类坏账蔓延、恶化，后果可想而知。
比如，不久前曝出来的浦发银行成都分行通过1493家壳公司，腾挪775亿元贷款，最终形成不良资产近百亿元。虽然这起事件更多和矿产有关，但大家都明白，银行潜在的坏账还有多少，怎么才能出清？
所以，收紧一下，对银行真的也是好事——可以整肃军纪、加强内部风控，还能提高下一步的放贷利率。
7、地方政府、开发商和稳增长需求，都不允许开发贷暂停扩大化。客观讲，相对于控制需求方的贷款，收紧开发商贷款其实杀伤力更大。毕竟，迄今为止的调控，从来没有对刚需的房贷需求下过手。而购房者的按揭贷款，对于开发商来说拿到的是房屋的全款，也就是拿到了利润。
而开发贷不同，这是开发商启动房屋开发的核心资金来源之一（除此之外还有其他融资方式，如发债、信托贷款等资管融资、民间借贷等）。换句话说，如果没有了开发贷，就没有了后面的事，连楼盘建设都没法正常启动，还奢谈赚钱？
同样，开发商资金压力大了，开发和销售出现问题，也就没动力高价买地，流拍就会增加，甚至地价也稳不住。地方政府对此可不会答应。
还有我国经济结构的调整、新旧动能转换，毕竟还没完成，稳增长需要房地产。因此，开发贷暂停倒不太可能扩大化。
最后，再多说一句。其实很多人忽略了，部分银行除对开发商贷款暂停外，对地方政府平台公司、假PPP项目一样暂停。这是金融大环境收紧、去杠杆、控制地方政府隐性债务扩大化的组合拳。
